物業(yè)糾紛原因多樣業(yè)主企業(yè)均須守法
物業(yè)服務(wù)已成為城市生活不可或缺的一部分,隨之而來的是物業(yè)糾紛也在日益增多。業(yè)主與物業(yè)公司的糾紛往往是雙向的,有的是物業(yè)公司“店大欺客”,違反相關(guān)法規(guī)侵害業(yè)主合法權(quán)益,需要通過司法途徑糾正其違法行為；有的是業(yè)主為了一己私利與物業(yè)公司對(duì)立,最終還是繞不過法院的裁決。《法制日?qǐng)?bào)》記者選取4起物業(yè)糾紛案例,提醒廣大小區(qū)業(yè)主,在依法享受物業(yè)公司提供服務(wù)的同時(shí),也要遵守物業(yè)的相關(guān)法規(guī)和約定,這樣才能最大限度地保護(hù)好自身的合法權(quán)益。物業(yè)公司也應(yīng)盡職盡責(zé),做好服務(wù)和管理,為業(yè)主創(chuàng)造舒適、安全的居住環(huán)境。
你不交費(fèi)我不給卡
鬧上法庭各明其責(zé)
從2011年開始,遼寧省沈陽市市民李東發(fā)現(xiàn)他在2009年購買的房屋出現(xiàn)北窗墻壁滲水、北陽臺(tái)嗆水情況,多次聯(lián)系所在小區(qū)的物業(yè)公司維修無果。2015年,物業(yè)公司找李東交納物業(yè)費(fèi),并稱會(huì)幫著維修房屋。但在李東繳納了之前應(yīng)交的物業(yè)費(fèi)后,物業(yè)公司卻以種種理由推托。于是李東從此拒繳物業(yè)費(fèi)。
2018年5月,李東到物業(yè)公司購買電梯卡被拒,理由是要先交物業(yè)費(fèi)否則別想上樓。因?yàn)闆]有電梯卡,從2018年7月開始,家住11樓的李東和年逾84歲患有老年癡呆癥的母親無法正常上樓,只能在外租房居住。李東一氣之下將該物業(yè)公司告到法院,要求該物業(yè)公司維修被損房屋,并賠償租用房屋款3000元,損失費(fèi)2000元,免交所欠的物業(yè)費(fèi)。而該物業(yè)公司反訴李東,要求李東繳納2015年1月1日至2018年9月1日物業(yè)費(fèi)3415元。一審后,李東不服上訴至沈陽中院。
沈陽中院審理認(rèn)為,李東訴爭(zhēng)房屋雖存在漏水問題,但物業(yè)公司僅為提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè),其本身對(duì)李東購買的訴爭(zhēng)房屋質(zhì)量問題不存在瑕疵擔(dān)保責(zé)任,故對(duì)李東要求該物業(yè)公司履行維修責(zé)任的訴訟請(qǐng)求,法院不予支持。根據(jù)《沈陽市物業(yè)管理?xiàng)l例》“物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以部分業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)為由減少物業(yè)服務(wù)內(nèi)容或者降低物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和標(biāo)準(zhǔn)”的規(guī)定,物業(yè)公司不得以李東拖欠物業(yè)費(fèi)為由而拒不為李東電梯卡充值導(dǎo)致其無法正常使用電梯,故李東自2018年7月不能使用電梯之日起的物業(yè)服務(wù)費(fèi)應(yīng)予免除。
沈陽中院裁定,駁回李東的訴訟請(qǐng)求,免除李東2018年7月1日至9月1日的物業(yè)費(fèi),李東需給付2015年1月1日至2018年6月30日物業(yè)費(fèi)3260元。
審理此案的二審法官表示,門禁卡、電梯卡的用途本應(yīng)是維護(hù)小區(qū)秩序,保障業(yè)主人身財(cái)產(chǎn)安全,卻變成了物業(yè)公司要求業(yè)主繳納物業(yè)費(fèi)的工具。此案明確了物業(yè)公司不得因業(yè)主未繳納物業(yè)費(fèi)而拒絕為業(yè)主辦理電梯卡。
監(jiān)控?fù)p壞住戶丟車
安保有失理當(dāng)賠償
2018年3月6日,沈陽市民文華祥將電動(dòng)摩托車停放于自家樓下。次日早6點(diǎn)50分左右,文華祥發(fā)現(xiàn)電動(dòng)摩托車丟失并報(bào)警。民警到文華祥家所在小區(qū)的物業(yè)公司處調(diào)取監(jiān)控錄像,因監(jiān)控設(shè)備損壞,無法確定盜竊嫌疑人案件至今未破。文華祥便將自家所在小區(qū)的物業(yè)公司告上法庭,要求賠償丟失電動(dòng)摩托車的損失。
此案進(jìn)入二審后,沈陽中院審理后認(rèn)為,物業(yè)公司有義務(wù)為文華祥提供安全保障服務(wù),保障其人身、財(cái)產(chǎn)安全不受損害。而該物業(yè)公司未能保證視頻監(jiān)控有效使用,未能向公安部門提供監(jiān)控錄像和破案線索,亦未能提供證據(jù)證明其完全履行了“小區(qū)實(shí)行封閉管理,設(shè)立安防人員24小時(shí)值班制度,協(xié)助公安部門維護(hù)本物業(yè)區(qū)域的公共秩序,預(yù)防火警、交通、治安事件的發(fā)生”的安全防范義務(wù),故該物業(yè)公司違反安全保障義務(wù),應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。
最終,沈陽中院二審判決,物業(yè)公司賠償文華祥電動(dòng)摩托車價(jià)格4200元的30%即1260元。
審理此案的法官稱,業(yè)主的人身財(cái)產(chǎn)安全保障是物業(yè)服務(wù)的一項(xiàng)重要義務(wù),物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)盡必要的安保和注意義務(wù),在園區(qū)內(nèi)發(fā)生盜竊等治安案件時(shí)應(yīng)當(dāng)協(xié)助業(yè)主到行政管理部門報(bào)告,提供破案線索和證據(jù)。
物業(yè)公司雖未續(xù)簽
服務(wù)未斷理應(yīng)繳費(fèi)
2014年3月19日,沈陽某小區(qū)業(yè)委會(huì)與沈陽某物業(yè)公司簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》,約定由該物業(yè)公司為小區(qū)提供物業(yè)服務(wù),自2014年1月1日至2015年12月31日止。合同到期后,雙方未續(xù)簽合同,但該物業(yè)公司一直提供物業(yè)服務(wù)。
由于該小區(qū)業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司就續(xù)簽《物業(yè)服務(wù)合同》事宜未達(dá)成一致,2017年6月3日,小區(qū)業(yè)委會(huì)組織召開臨時(shí)業(yè)主大會(huì)。2017年7月24日,經(jīng)戶數(shù)和專用面積雙過半業(yè)主同意,形成決議:同意該物業(yè)公司繼續(xù)為該小區(qū)服務(wù)。從2018年1月1日開始實(shí)施物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為住宅1.5元/月/平方米。
此后,小區(qū)業(yè)主徐輝以業(yè)主委員會(huì)未與該物業(yè)公司簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》為由,拒絕交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。物業(yè)公司訴至沈陽市沈河區(qū)法院,要求徐輝支付相應(yīng)物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
法院審理后認(rèn)為,物業(yè)公司雖未續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同,但一直提供物業(yè)服務(wù),履行了小區(qū)物業(yè)代管職能。小區(qū)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的表決效力及于小區(qū)全體業(yè)主,對(duì)小區(qū)業(yè)主具有約束力。徐輝作為小區(qū)業(yè)主,應(yīng)履行交納物業(yè)費(fèi)的義務(wù)。最終,法院判決徐輝支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)2663元。
審理此案的法官表示,物業(yè)服務(wù)合同終止后,業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)尚未成立或者未能及時(shí)選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè),業(yè)主委員會(huì)亦未明確要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕退出、移交的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)為了維護(hù)業(yè)主的公共利益繼續(xù)提供服務(wù)的,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間形成事實(shí)物業(yè)服務(wù)關(guān)系,業(yè)主不能以未簽訂物業(yè)服務(wù)合同為由拒絕繳納物業(yè)費(fèi)。
陽光房改搭土建房
拆除違建恢復(fù)原樣
王磊是沈陽某小區(qū)的業(yè)主,入住當(dāng)日,他與小區(qū)所在的物業(yè)公司簽訂了《沈陽某小區(qū)物業(yè)前期服務(wù)協(xié)議》《物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議》《沈陽某小區(qū)物業(yè)裝飾裝修承諾書》。約定王磊裝修向該物業(yè)公司辦理申報(bào)登記手續(xù),并按照約定內(nèi)容裝飾裝修。
2018年8月19日,王磊向物業(yè)公司提交了《單項(xiàng)工程施工申報(bào)表》,申報(bào)內(nèi)容為“封閉二樓半、三樓露臺(tái),作玻璃陽光房”,并簽署了《搭建陽光房承諾書》,承諾按照《沈陽某小區(qū)搭建陽光房指引》施工,搭建陽光房。但王磊裝修時(shí)并沒有按照申報(bào)內(nèi)容搭建陽光房,而是在露臺(tái)上建起了土建房。物業(yè)公司發(fā)現(xiàn)后,立即制止王磊并下達(dá)《告知書》及《整改通知書》,要求王磊立即停止施工并拆除違建物恢復(fù)原樣,但是王磊并未停止施工。無奈,物業(yè)公司將王磊起訴至沈陽市于洪區(qū)法院,要求王磊立即停止施工,拆除違建物,恢復(fù)原狀。
法院經(jīng)審理認(rèn)為,王磊與該物業(yè)公司約定按照《沈陽某小區(qū)搭建陽光房指引》規(guī)定搭建陽光房,其應(yīng)該按照合同約定履行義務(wù)。現(xiàn)王磊搭建不符合合同約定,且未取得相關(guān)行政機(jī)關(guān)的許可的土建房,物業(yè)公司請(qǐng)求王磊停止施工、拆除搭建、恢復(fù)原狀,法院予以支持。
最終,法院判決王磊立即停止施工,并于判決發(fā)生法律效力之日起30日內(nèi)將其房屋露臺(tái)上的搭建拆除、恢復(fù)原狀。王磊不服,上訴至沈陽中院。沈陽中院二審駁回上訴,維持原判。
審理此案的法官表示:長期以來,個(gè)別業(yè)主私搭亂建,侵占綠地公共道路等情況在許多園區(qū)內(nèi)存在,既影響了園區(qū)形象,破壞環(huán)境,又損害了其他業(yè)主的利益,物業(yè)公司往往以自己沒有執(zhí)法權(quán)為由拒絕管理或不敢管理,此判例明確了物業(yè)公司有權(quán)管理制止業(yè)主的違法行為,且具備訴訟主體資格,追究違法業(yè)主的侵權(quán)責(zé)任。
(文中涉案當(dāng)事人均為化名)
物業(yè)管理?xiàng)l例相關(guān)規(guī)定
第三十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定,導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的,應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)指導(dǎo)規(guī)則相關(guān)規(guī)定
第五十八條 因客觀原因未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一的,新一屆業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生之前,可以由物業(yè)所在地的居民委員會(huì)在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下,代行業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。
最高院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋相關(guān)規(guī)定
第四條 業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同或者法律、法規(guī)、管理規(guī)約,實(shí)施妨害物業(yè)服務(wù)與管理的行為,物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主承擔(dān)恢復(fù)原狀、停止侵害、排除妨害等相應(yīng)民事責(zé)任的,人民法院應(yīng)予支持。
居民小區(qū)是人們生活居住的地方,其狀況如何不但關(guān)系到公眾的安全與幸福,而且關(guān)系到社會(huì)的平安與和諧。物業(yè)公司相當(dāng)于小區(qū)的管家,是小區(qū)的業(yè)主們?yōu)榱斯餐睦娑袃斶x聘。因此,物業(yè)公司的首要義務(wù)是依據(jù)法律規(guī)定和合同約定,盡心盡職對(duì)小區(qū)做好服務(wù)與管理,在環(huán)境衛(wèi)生、安全保障和公共維修等方面獲得小區(qū)業(yè)主們的普遍認(rèn)可和滿意,以換取自己的應(yīng)得報(bào)酬,實(shí)現(xiàn)互利共贏。
同時(shí),小區(qū)的業(yè)主們同樣應(yīng)當(dāng)受到依法簽訂的合同的約束。依法、按時(shí)繳納物業(yè)費(fèi)是業(yè)主的首要義務(wù),也是物業(yè)公司生存發(fā)展的前提。當(dāng)前,一些小區(qū)的業(yè)主們毫無理由的、或者依據(jù)站不住腳的理由長期拖欠物業(yè)費(fèi),損害了企業(yè)和其他業(yè)主的利益。
無論是物業(yè)公司還是小區(qū)業(yè)主,都應(yīng)當(dāng)增強(qiáng)法治思維能力,養(yǎng)成遇事找法、經(jīng)營依法、化解矛盾靠法的習(xí)慣,遵守合同約定和道德規(guī)范。居民委員會(huì)也應(yīng)當(dāng)發(fā)揮基層群眾自治組織的作用,對(duì)居民小區(qū)的服務(wù)與管理進(jìn)行經(jīng)常性監(jiān)督檢查,積極排查化解矛盾糾紛,使居民小區(qū)成為社會(huì)和諧的牢固基礎(chǔ)。
