名為房屋買賣實為借款擔保的認定

 裁判要旨

 名為房屋買賣實為借款擔保的認定，應根據(jù)房屋買賣合同約定的標的物特征、權(quán)利義務是否對等、履行方式是否有違常理等多方面綜合考慮。如果實為借款擔保，應認定房屋買賣合同無效，并駁回出借人要求履行房屋買賣合同的訴訟請求。

 案情

 2010年11月11日，原告張桌瑋與被告重慶怡豪房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱怡豪公司）簽訂《商品房買賣合同》及《補充協(xié)議》，約定張桌瑋以3000萬元購買怡豪公司所有的怡豪國際大酒店1、2、3層房屋，2010年11月12日交房。超過6個月未交付房屋的，上述合同自動解除，出賣人每月向購房人支付違約金114萬元，直至退還全部房款為止。后張桌瑋按約支付3000萬元，怡豪公司未交房，每月支付違約金。

 2011年8月16日，雙方再次簽訂協(xié)議約定：若2011年9月11日出賣人仍未交房或者退還全部購房款的，除支付違約金外，出賣人應于2011年9月12日前交付房屋并辦理房產(chǎn)證。怡豪公司未按約履行義務。

 2011年12月，張桌瑋訴至法院，要求怡豪公司交付房屋并辦理房產(chǎn)證等。怡豪公司答辯稱：雙方簽訂的房屋買賣合同真實意思不是買房，實質(zhì)是為借款擔保，請求駁回原告的訴訟請求。張桌瑋自認從2010年11月至2011年10月怡豪公司先后共計支付違約金1248萬元。怡豪公司于2012年9月、10月通過銀行轉(zhuǎn)賬3500萬元給張桌瑋。

 裁判

 重慶市第五中級人民法院經(jīng)審理認為：本案雙方形式上雖簽訂了商品房買賣合同，但房屋已在雙方簽約前于2010年10月29日作為酒店正式開業(yè)經(jīng)營。張桌瑋購買的房屋第1層為臨街獨立門面、酒店大廳、精品店及大堂吧，第2層為酒店中餐廳和西餐廳，第3層為酒店宴會廳、會議室，怡豪公司將用于酒店經(jīng)營所必需的重要功能區(qū)域房屋單獨分解出售，有違常理。此外，房屋為現(xiàn)房，賣方已具備交付條件，但雙方在合同約定的交房期限到期后，并未有交接房屋的意思表示，賣方反而從合同簽訂的當月開始向買方支付逾期交房違約金，還約定由賣方負責人及關(guān)聯(lián)公司對合同履行提供擔保，此系列行為明顯不符合房屋買賣的一般交易習慣，故認定雙方合同名為房屋買賣實為借款擔保，判決駁回張桌瑋的訴訟請求。

 2013年12月20日法院作出一審判決后，原、被告雙方均未上訴。

 評析

 1.名為房屋買賣合同實為借款擔保合同的判斷標準。

 目前，在民間借貸糾紛中，以房屋買賣合同擔保借款的情形越來越普遍。此類法律關(guān)系中，實際上的出借人為保證債權(quán)的實現(xiàn)，利用借款人急需用款的心理，與借款人簽訂房屋買賣合同，當借款人未能按期償還借款本息時，出借人則會在多次催收無果的情況下，要求判令“賣房人”履行交付房屋義務，并協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。要辨析是房屋買賣還是借款擔保，需從房屋買賣合同的特征判斷。

 (1)合同標的物是否有違常理。案涉房屋已被作為酒店營業(yè)使用，卻單獨將第1層的酒店大廳、大堂，第2層的中餐廳、西餐廳，第3層的宴會廳、會議室等單獨出售，有違常理。

 (2)合同權(quán)利義務是否對等。案涉房屋建筑面積為8151.78平方米，總金額為3000萬元，單價僅3680元/平方米，明顯低于市場價；雙方還約定房屋買賣的所有稅費均由出賣方承擔，并由賣方負責人及其關(guān)聯(lián)公司提供擔保，該約定亦與交易習慣不符；此外，合同約定買方逾期付款違約金每月9000元，而賣方逾期交房違約金為每月114萬元，明顯不對等。

 （3）從履行方式上看，房屋買賣合同約定的房屋為現(xiàn)房，賣方已具備交付條件，但雙方在合同簽訂后長達兩年的時間內(nèi)，均未要求交付房屋，反而是賣方從簽訂合同之月起就按月固定支付大額違約金給買方，此亦違背房屋買賣的正常交易習慣。

 因此，法院根據(jù)上述特征認定雙方并非真實的房屋買賣關(guān)系，而是借款擔保關(guān)系。

 2.兩種觀點兩種態(tài)度。

  對名義上為房屋買賣合同實為借款擔保合同的性質(zhì)認定，理論界和實務界有兩種立場：一種觀點認為，應在房屋買賣合同的外觀下找尋合同雙方真實的意思表示，并以真實的意思來進行認定。如果實質(zhì)是借款擔保合同，因此約定屬于出借人與借款人在債務履行期屆滿前，變相約定將擔保財產(chǎn)歸出借人所有，符合流質(zhì)契約的要件，應認定為無效合同，不應支持出借人要求履行房屋買賣合同并過戶等訴求。另一種觀點認為以房屋買賣作為借款合同的擔保，是一種正在形成的習慣法擔保物權(quán)，應當被命名為后讓與擔保，并得到承認。它與讓與擔保的區(qū)別在于，讓與擔保是指債務人或者第三人為擔保債務人的債務，將擔保標的物的所有權(quán)等權(quán)利轉(zhuǎn)移于擔保權(quán)人，而擔保權(quán)人于債務清償后，擔保標的物應返還于債務人或者第三人，債務不履行時，擔保權(quán)人得就該標的物優(yōu)先受償?shù)姆堑湫蛽Ｎ餀?quán)；而后讓與擔保是債務人為擔保債權(quán)人的債權(quán)實現(xiàn)，用房屋買賣合同的方式，約定若債務人不履行合同時，將房屋買賣合同約定的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給債權(quán)人，擔保權(quán)人得就該買賣標的物優(yōu)先受清償，實現(xiàn)自己的債權(quán)。二者均系擔保物權(quán)，只是一個是先轉(zhuǎn)移所有權(quán)，一個是后轉(zhuǎn)移所有權(quán)，其余基本相同，故均應得到認可并規(guī)范。

 筆者認為，后一種觀點突破了物權(quán)法定原則，且以房擔保本來就有抵押權(quán)可以實現(xiàn)此種權(quán)能，卻另外創(chuàng)設一種擔保物權(quán)，既破壞了法律體系的完整性，亦因此種擔保沒有公示制度，易侵害案外真實買房人的權(quán)利，故不宜支持此種擔保形式。