買房有風(fēng)險(xiǎn) 交款需謹(jǐn)慎

 2015年1月6日，大江與小趙簽訂《房屋買賣合同》一份，約定大江將某房產(chǎn)以70萬元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給小趙，小趙須交納購房定金2萬元給大江，大江于2015年4月6日前辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，小趙在辦理過戶手續(xù)當(dāng)日付清余款。雙方還約定不得違約和反悔，若大江違約則返還全部定金，并賠償小趙違約金2萬元。合同簽訂當(dāng)日，小趙將2萬元現(xiàn)金作為購房定金交給大江，大江出具收條。其后，大江多次表示不愿出售房屋，也未在2015年4月6日前將房屋過戶給小趙，于是小趙將大江起訴至蕪湖市鏡湖區(qū)人民法院，要求大江返還定金2萬元，并賠償違約金2萬元。

 庭審中，大江辯稱自己不愿出售房屋是因?yàn)樯姘阜课菔瞧渑c妻子的夫妻共同財(cái)產(chǎn)，自己獨(dú)自簽訂《房屋買賣合同》是無權(quán)處置，該合同無效，小趙無權(quán)要求賠償違約金。

 法院審理認(rèn)為，大江與小趙簽訂的《房屋買賣合同》是雙方真實(shí)意思表示，合法有效?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條規(guī)定：“當(dāng)事人一方以出賣人在締約時(shí)對標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持。出賣人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買受人要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)?，人民法院?yīng)予支持。”大江以締約時(shí)未征得共有權(quán)人同意、屬無權(quán)處分為由主張合同無效，依法不予支持。大江未在約定時(shí)間將涉案房屋過戶給小趙，構(gòu)成違約，應(yīng)該承擔(dān)違約責(zé)任。鑒于合同訂立時(shí)間很短大江即表示不再出售涉案房屋，并未給小趙造成明顯的損失，合同約定的違約金數(shù)額明顯高于因違約所產(chǎn)生的損失數(shù)額。此外，小趙在簽訂合同前明知該房產(chǎn)系大江與其妻共同共有，在未見到共有人的書面授權(quán)委托書情況下仍與大江單獨(dú)簽訂合同，未盡審慎義務(wù)，本身存在過錯(cuò)?；谏鲜鲆蛩?，將違約金酌定為2000元。